Μείωση 45% μισθώματος καφετέριας στην πλατεία Συντάγματος λόγω της οικονομικής κρίσης.
Αριθμός Αποφάσεως 432/2012
TO ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή, Καλλιόπη Βενιού Πρόεδρο Πρωτοδικών, την οποία όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοικήσεως του Πρωτοδικείου και από τη Γραμματέα Θεοδώρα Αστερή.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του, την 7η Οκτωβρίου 2011 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
Της ενάγουσας: Εταιρείας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία ” ………………. ΕΠΕ ” η οποία εδρεύει στην Αθήνα, επί της πλατείας Συντάγματος και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία παραστάθηκε μετά του νομίμου εκπροσώπου της ………… και εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο Νικόλαο Κοσμόπουλο.
Του εναγόμενου: Δήμου Αθηναίων που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, τον οποίο εκπροσώπησε ο πληρεξούσιος δικηγόρος Αντώνιος Ανδρικόπουλος .
Η ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η από 12-5-2011 αγωγή της με γενικό αριθμό κατάθεσης 89247/2011 και αριθμό κατάθεσης δικογράφου 2735/2011 που απηύθυνε ενώπιον Δικαστηρίου τούτου, η οποία προσδιορίστηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας.
Κατά τη συζήτηση της υποθέσεως οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους, ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι:
α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν, γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας (ΑΠ 1171/2004, ΕλλΔνη 46.157, ΕφΑΘ 7313/2006, ΕλλΔνη 2006.295, ΕφΑΘ 3627/1997, ΑρχΝ 1998.602, βλ. σχ. Γ. Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση Ι, 2003, παρ. 15, σελ. 466).
Περαιτέρω η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.
Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης. Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται-σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφαλείας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται – η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαπραχθείσα καλή πίστη (Ολ. ΑΠ 9/1997).
Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως (“ελεύθερου”), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 633/2007 ΝΟΜΟΣ)..
Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί:
α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών. ( (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλΔ 1997. 757, ΑΠ 850/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2166/09 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1464/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλΔ 2006. 170, ΑΠ 328/2004 ΕλΔ 2005. 1461, ΕφΑΘ 7172/2008 ΕλλΔνη 2009 -1254). Το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995, ΕΔΠ 1996, 114, ΑΠ 1427/1991, ΕΔΠ 1992, 105, ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑΘ 6578/2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 επ., Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623). Περαιτέρω, για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 ΑΚ όταν την ασκεί ο μισθωτής πρέπει για το ορισμένο αυτής κατ’ άρθρο 216 § 1 ΚΠολΔ, εκτός των άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διατάξεως, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων – μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος. . Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στα δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κλπ) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος (ΑΠ 2045/2006, ΑΠ 1487/2005).
Η δικαστική απόφαση περί αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 388 ή 288 ΑΚ δεν αναγνωρίζει την ακυρότητα της συμφωνίας ούτε κηρύσσει την ακυρότητά της, δηλαδή δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος, αλλά διαπιστώνει ότι με την εφαρμογή της έχει ανατραπεί κατά τον κρίσιμο χρόνο η αρχικά υφιστάμενη ισορροπία παροχής (χρήσης) και αντιπαροχής (μισθώματος) και αποκαθιστά τη διατάραξη με τον ορισμό διαφορετικού μισθώματος. Συνεπώς η δικαστική, αναπροσαρμογή αφήνει, ανέπαφη τη ρήτρα σταδιακής ή κατ’ άλλο τρόπο αναπροσαρμογής, ώστε αυτή (η ρήτρα) να εφαρμόζεται αναλλοίωτη και μετά τη τελεσίδικη δικαστική απόφαση, χωρίς να υποστεί μεταβολή ως προς το ποσοτικό της στοιχείο, ενώ ως προς τη συνομολογημένη διάρκεια της θα υπάρξει προσαρμογή στα δεδομένα της δικαστικής κρίσης. Έτσι σε ρήτρα σταδιακής αναπροσαρμογής το συμβατικά καθορισμένο ποσοστό θα υπολογιστεί στο μίσθωμα που καθορίστηκε δικαστικώς και η συνομολογημένη διάρκεια του σταδίου αφετηρία θα έχει την ημέρα επιδόσεως της αγωγής επί της οποίας εκδόθηκε η δικαστική απόφαση, και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, με δικαίωμα όμως των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ, εάν συντρέχουν και πάλι οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους ( ΑΠ 258/1986, ΕλλΔ 1986, 636, ΑΠ 1186/1986, ΕλλΔ 1987, 1421. Εφ. Αθηνών 2554/2003 Ε.ΔΠολ. 2004/175, ΕφΠειρ 337/1995, ΕλλΔ 36, 1641, ΕφΑΘ 5487/1994, ΕλλΔ 1995, 1614, ΜονΠρωτΘες 12700/2003 νόμος, και 17392/2002, Αρμ 2003, 637).
Εξάλλου το χρηματικό ποσό που δίνεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης και αποκαλείται στις συναλλαγές «εγγύηση» διέπεται ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων (άρθρο 361 ΚΑ), είναι δε δυνατό να δοθεί για εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή για κάλυψη ζημιάς από μη εκπλήρωση της σύμβασης κλπ), είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία.
Συνήθως δίνεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (άρθρο 416 ΑΚ) του ίδιου του (ενδεχόμενου) οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σ’ αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας.
Περαιτέρω κατά την άποψη που ακολουθεί το παρόν δικαστήριο η εγγύηση μπορεί να αναπροσαρμοστεί μόνο εάν αυτό έχει συμβατικά καθοριστεί ( βλ. Παπαδάκης, αριθμ. 2063 και μειοψηφ. Εφ.Αθηνών 9781/1991 νόμος). Περαιτέρω η εγγυητική επιστολή αποτελεί είδος προσωπικώς εξασφαλιστικής συμβάσεως. Μέσω αυτής ένα πρόσωπον (εκδότης) υπόσχεται εγγράφως στην δαπάνη ενός τρίτου (λήπτου της εγγυητικής επιστολής ) κατόπιν εντολής του τρίτου ότι θα του καταβάλλει ορισμένη χρηματική παροχή είτε σε πρώτη ζήτηση είτε υπό όρους και πάντως χωρίς ο εκδότης να δικαιούται ή να υποχρεούται να αναχθή στη σχέση του λήπτου με τον τρίτο ή στη σχέση η οποία συνδέει τον ίδιο με τον τρίτο. Κατ’ αυτόν τον τρόπο στην σύμβαση της εγγυητικής επιστολής εμπλέκονται κατ’ αρχήν συνολικώς τρία πρόσωπα. . Διακρίνεται αφ’ ενός η εκδότης (Τράπεζα) και ο λήπτης της εγγυητικής επιστολής μεταξύ των οποίων καταρτίζεται η σύμβαση της εγγυητικής επιστολής, ενώ αφ’ετέρου εμπλέκεται και ο τρίτος οφειλέτης, ο οποίος συνδέεται συμβατικώς δι’ ιδιαιτέρων εννόμων σχέσεων τόσον μετά του λήπτου της εγγυητικής επιστολής (σχέση αξίας) όσον και μετά του εκδότου (σχέση καλύψεως). Η σχέση αξίας, δηλονότι η σχέση μεταξύ δανειστού και οφειλέτου δυνατόν να συνίσταται εις οιανδήποτε έννομο σχέση, εκ της οποίας προκύπτει ανάγκη εξασφαλίσεως του ενός μέρους.
Η φύση και το περιεχόμενο της σχέσεως αξίας δεν επηρεάζουν την φύση της συμβάσεως της εγγυητικής επιστολής την οποία συνάπτει η τράπεζα με τον λήπτη (δανειστή ) αλλά επηρεάζουν το περιεχόμενο της, εφ’ όσον ο κίνδυνος τον οποίο καλύπτει εκάστη φορά η εγγυητική επιστολή προσδιορίζει συχνά το είδος της εκδοθησομένης επιστολής. Η έκδοση εγγυητικής επιστολής εμφανίζεται στην πράξη ως προϋπόθεση της συναλλαγής την οποία θέτει ο δανειστής στον οφειλέτη. Η συμφωνία μεταξύ δανειστού και οφειλέτου για την έκδοση εγγυητικής επιστολής αποτελεί ιδιαίτερη παρεπόμενη σύμβαση. Από αυτήν θα κριθούν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των μερών σε σχέση προς την λειτουργία της εγγυητικής επιστολής, τους όρους καταπτώσεώς της κλπ. Οταν ο πρωτοφειλέτης έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του εκ της σχέσεως αξίας ή όταν αυτή είναι άκυρη ή ακυρώσιμη, ο πρωτοφειλέτης έχει αξίωση κατά του δανειστού να μην επιδιώξει την κατάπτωση της εγγυητικής επιστολής και να την επιστρέψει στον ίδιο ή στην Τράπεζα. Η εγγυητική επιστολή εμφανίζει όλα τα ιδιαίτερα εννοιολογικά χαρακτηριστικά της εγγυοδοτικής συμβάσεως, καθώς είναι και αυτή υποσχετική, ετεροβαρής και αιτιώδης σύμβαση, η οποία θεμελιώνει μία νέα και αυτόνομο συμβατική σχέση μεταξύ της Τράπεζας (εγγυοδότου) και του λήπτου της εγγυητικής επιστολής (εγγυηλήπτου) μη παρεπόμενη σε σχέση με την ασφαλιζόμενη απαίτηση. Κύριο χαρακτηριστικό της συμβάσεως της εγγυητικής επιστολής είναι η αυτονομία της έναντι της ασφαλιζόμενης απαιτήσεως.
Η έννοια της αυτονομίας είναι ότι η υποχρέωση του εκδότου έναντι του λήπτου, η οποία πηγάζει εκ της συμβάσεως εγγυητικής επιστολής, υφίσταται και λειτουργεί ανεξαρτήτως της υπάρξεως και του κύρους της ασφαλιζόμενης απαιτήσεως η οποία πηγάζει από την σχέση αξίας (βλ. Απ. Γεωργιάδη. Η εξασφάλιση των πιστώσεων σελ. 135, 136, 155 Εφ. Πειραιά 870/2006 νόμος).
Η ενάγουσα στην υπό κρίση αγωγή της εκθέτει ότι, δυνάμει του από 1-3-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης που καταρτίστηκε μεταξύ του εναγομένου Δήμου, ως εκμισθωτή, και της ιδίας, ως μισθώτριας, μίσθωσε το περιγραφόμενο σ’ αυτή (αγωγή) ακίνητο, το οποίο βρίσκεται στην περιοχή της πλατείας Συντάγματος, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για την άσκηση της επαγγελματικής της δραστηριότητας, για χρονικό διάστημα πέντε (5) ετών. Ότι, το ύψος του μισθώματος, για το πρώτο έτος της μίσθωσης, καθορίστηκε στο ποσό των 30.000 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 3%,. Ότι, μετά από τις συμφωνηθείσες αναπροσαρμογές, το μίσθωμα κατά το χρονικό διάστημα από 1-3-2011 διαμορφώθηκε στο ποσό των 30.900 ευρώ και το επόμενο έτος αναμένεται αναπροσαρμογή της τάξης του 3%. Ότι, λόγω και της σοβούσας οικονομικής κρίσης, τα αντίστοιχα μισθώματα στην περιοχή έχουν μειωθεί σε τέτοιο βαθμό ώστε να υπάρχει ουσιώδης απόκλιση ανάμεσα στο καταβαλλόμενο μίσθωμα και σε αυτό που επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η δε συμφωνηθείσα ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος, δεν ανταποκρίνεται πλέον στις προϋποθέσεις του άρθρου 288 ΑΚ.
Με βάση δε αυτά, ζητεί με απόφαση που θα κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή α) να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα του επίδικου ακινήτου στο ποσό των 15.450 ευρώ μηνιαίως β) να καταργηθεί ο όρος 12 του μισθωτηρίου περί ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος κατά ποσοστό 3% και να αντικατασταθεί με άλλον αντίθετο όρο, ο οποίος δεν προβλέπει ετήσια αναπροσαρμογή γ) να μειωθεί η εγγύηση στο ποσό των 30.900 ευρώ και να διαταχθεί η ακύρωση και η επιστροφή της υπ’ αριθμ. 3004377/17-3-2010 εγγυητικής επιστολής της τράπεζας ………. με την ταυτόχρονη παράδοση προς τον εναγόμενο Δήμο νέα εγγυητικής επιστολής της ίδιας τράπεζας ποσού 30.900 ευρώ και να καταδικαστεί ο εναγόμενος στην καταβολή των δικαστικών της εξόδων.
Η αγωγή αρμοδίως εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού (άρθρο 14 παρ. 1 περ. β σε συνδ. με 16 παρ.1 και 29 παρ. 1 του ΚΠολΔ) κατά την ειδική διαδικασία των διατάξεων των άρθρων 647 επ. του ΚΠολΔ, είναι δε νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 574. 361, 288 ΑΚ του άρθρου 192 του Ν. 3463/2006 περί κυρώσεως Δημοτικού και Κοινοτικού Κώδικα σε συνδυασμό με τις διατάξεις του ΠΔ 270/1981, άρθρα 69, 176 του ΚΠολΔ πλην του παρεπομένου αιτήματος περί κηρύξεως της αποφάσεως προσωρινά εκτελεστής, καθώς το αίτημα αυτό συνάδει μόνο με αίτημα καταψηφιστικής αγωγής και όχι με διαπλαστικό αίτημα, όπως στην προκειμένη περίπτωση. Η αγωγή είναι μη νόμιμη και απορριπτέα κατά το μέρος που επιδιώκεται η θεμελίωση της στη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ καθόσον, σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν στη νομική σκέψη που προηγήθηκε, η γενική οικονομική κρίση και η επιβολή δημοσιονομικών και άλλων μέτρων με επακόλουθο τη μείωση της καταναλωτικής κίνησης στις επιχειρήσεις δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα αναγκαία προϋπόθεση της εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ .
Τα αιτήματα που αφορούν την αντικατάσταση του όρου ετήσιας αναπροσαρμογής με άλλον αντίθετο, ο οποίος δεν θα προβλέπει αναπροσαρμογή ανά έτος, είναι απορριπτέο καθόσον, ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος ισχύει δε μόνο για το χρονικό διάστημα, ανεξάρτητα από τη διάρκεια του, ή για το στάδιο για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας n οποία εξακολουθεί να υφίσταται . Αποτέλεσμα αυτού είναι ότι η σύμβαση είναι ισχυρή και το μίσθωμα θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται και στο μέλλον και πάλι με βάση τα οριζόμενα σε αυτήν, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και, μάλιστα, αυτόματα, δηλαδή χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσόμενου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ, εάν συντρέχουν και πάλι οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 258/1986 ΕλλΔνη 1986.636, ΑΠ 1186/1986 ΕλλΔνη 1987.1421, ΕφΠειρ 337/1995 ΕλλΔνη 36.1614, ΕφΑΘ 5487/1994, ΕλλΔνη 1995.1614).
Περαιτέρω τα σωρευόμενα αγωγικά αιτήματα περί μείωσης της εγγύησης στο ποσό των 30.900 ευρώ, της ακύρωσης και επιστροφής της εγγυητικής επιστολής της …… με την ταυτόχρονη παράδοση προς τον εναγόμενο Δήμο νέας εγγυητικής επιστολής της ίδιας τράπεζας 301.900 ευρώ τυγχάνουν απαράδεκτα ελλείψει ενεργητικής νομιμοποιήσεως, εφ’ όσον η ενάγουσα δεν είναι υποκείμενο της έννομης σχέσης, της εγγυητικής επιστολής, η οποία αποτελεί αυτόνομη συμβατική σχέση μεταξύ της εγγυοδότριας Τράπεζας και του λήπτη της εγγυητικής επιστολής εναγόμενου δήμου εντεύθεν η εξ αυτής πηγάζουσα υποχρέωση του εκδότου έναντι του λήπτου υφίσταται και λειτουργεί ανεξαρτήτως της υπάρξεως και του κύρους της ασφαλιζόμενης απαιτήσεως της απορρεούσης εκ της σχέσεως αξίας. Κατόπιν τούτων, η κρινόμενη αγωγή καθό μέρος κρίθηκε νόμιμη πρέπει να εξετασθεί και ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα.
Από τις ένορκες ενώπιον του ακροατηρίου καταθέσεις των μαρτύρων, που καταχωρήθηκαν στα ταυτάριθμα πρακτικά συνεδρίασης του δικαστηρίου και τα μετ’ επικλήσεως προσκομιζόμενα από τους διαδίκους έγγραφα μεταξύ των οποίων και οι με αριθμ. 19.434-5/6-10-2011 ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών Στυλιανής Χατζιάρας Λελή, οι οποίες ελήφθησαν ύστερα από την νομότυπη και εμπρόθεσμη κλήτευση του εναγόμενου ( βλ. την προσκομιζόμενη με αριθμ 8990β/4-10-2011 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών Θωμά Παπαγιαννόπουλου ) αποδείχθηκαν τα παρακάτω πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 1-3-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης ο εναγόμενος δήμος Αθηναίων εκμίσθωσε στην ενάγουσα ένα κατάστημα αποτελούμενο από έναν ισόγειο χώρο εμβαδού 36,94 τμ, βοηθητικούς χώρους εντός κάθετης στοάς εμβαδού 3 τμ , αποθήκες εμβαδού 34,94 τμ , WC εμβαδού 5,87 τμ και εξωτερικό εκμεταλλεύσιμο υπαίθριο χώρο εμβαδού 128, 28 τμ ιδιοκτησίας του, που βρίσκεται στην Αθήνα στην Πλατεία …………… εφαπτόμενο από την πλευρά της πλατείας στην οδό …….. προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως καφετέρια. Η ως άνω μίσθωση καταρτίστηκε σύμφωνα με τη διαδικασία για την εκμίσθωση ακινήτων ιδιοκτησίας δήμων και κοινοτήτων σε εκτέλεση της με αριθμ. 3652/2009 πράξης της Δημαρχιακής Επιτροπής του Δήμου Αθηναίων μετά από πλειοδοτική δημοπρασία στις 17-2-2010 στην οποία η ενάγουσα εταιρεία ως μόνη συμμετέχουσα αναδείχθηκε πλειοδότρια. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε 5ετής, αρχόμενη από 1-3-2010 μέχρι 28-2-2015, με αρχικό καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα, για το πρώτο έτος της μίσθωσης, 30.000 ευρώ αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά 3% επί του εκάστοτε διαμορφωμένου μισθώματος. Σε εκτέλεση της παραπάνω συμβάσεως, ο εναγόμενος παρέδωσε προσηκόντως το μίσθιο στην ενάγουσα, η δε τελευταία κατέβαλε τα συμφωνηθέντα μισθώματα. Περαιτέρω, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά μέσα, αποδείχθηκε ότι η πλατεία ……….. στην οποία κείται το εν λόγω μίσθιο, αποτελεί ένα σημαντικό εμπορικό και οικονομικό κέντρο της πόλης των Αθηνών με αποτέλεσμα η ενάγουσα να επωφελείται από την αυξημένη κίνηση του παρακείμενου εμπορικού δρόμου της ……. καθώς και της παρουσίας τουριστών διότι πλησίον του καταστήματος είναι και η περιοχή της Πλάκας. Το εν λόγω μίσθιο βρίσκεται πλησίον του Σταθμού Μετρό του………,, καθώς και άλλων αστικών συγκοινωνιών. Τα παραπάνω πλεονεκτήματα ώθησαν την ενάγουσα να μισθώσει εκ νέου το εν λόγω ακίνητο. Όμως η οικονομική συγκυρία στην οποία βρίσκεται η χώρα, επηρέασε δυσμενώς την επιχειρηματική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα στους πιο εμπορικούς δρόμους των Αθηνών όπως στην οδό Σταδίου, στην οδό Σόλωνος Τσακάλωφ κα, να υπάρχει αυξημένη συγκέντρωση κλειστών καταστημάτων.
Ειδικότερα το ποσοστό των κλειστών επιχειρήσεων στο κέντρο της Αθήνας αυξήθηκε στο 24,4 % από 23 % που ήταν το Μάρτιο του 2011 και 18% που ήταν τον Αύγουστο του 2010 ( βλ. προσκομιζόμενη με ημερομηνία 8-9-2011 έρευνα καταγραφής των κλειστών εμπορικών επιχειρήσεων του Ινστιτούτου εμπορίου και υπηρεσιών ). Περαιτέρω λόγω των διαρκών μειώσεων σε μισθούς και συντάξεις των συνεχών φόρων, της αύξησης του ΦΠΑ των εκτάκτων εισφορών και της ανεργίας μειώθηκε η αγοραστική δύναμη των πολιτών οι οποίοι δεν μετακινούνταν για αγορές στους εμπορικούς δρόμους. Εξαιτίας δε των παραπάνω από το καλοκαίρι του 2010 υπήρχαν συνεχείς συγκεντρώσεις πορείες και διαμαρτυρίες, οι οποίες είχαν προορισμό την Πλατεία…………., πολλές δε εξ αυτών κατέληγαν με βίαια επεισόδια παράγοντες οι οποίοι λειτουργούν αποτρεπτικά για την προσέλευση πελατών στο μίσθιο. Σύμφωνα δε με σχετικό άρθρο στην εφημερίδα ……. 20/3/2011 κατά το προηγούμενο έτος το κέντρο της Αθήνας έκλεισε 496 φορές ενώ σύμφωνα με το προσκομιζόμενο από την ενάγουσα με ημερομηνία 8-3-2011 έγγραφο της Διεύθυνσης Αστυνομίας Αθηνών κατά το χρονικό διάστημα 1-4-2010 έως και 31-3-2011 πραγματοποιήθηκαν στο κέντρο της Αθήνας 562 διαδηλώσεις και πορείες οι οποίες ως επί το πλείστον κατέληξαν στο Σύνταγμα ενώ σε πολλές από αυτές, δημιουργήθηκαν έκτροπα. Τα παραπάνω γεγονότα σε συνδυασμό με τις συχνές απεργίες στα ΜΜΜ αποθαρρύνουν τους πολίτες να μεταβούν στην πλατεία Συντάγματος ενώ μειώνουν και την προσέλευση των τουριστών. Η οικονομική κρίση που έπληξε την χώρα μας επιδεινούμενη συνεχώς σαφώς και επηρέασε δυσμενώς την εμπορική κίνηση των καταστημάτων της περιοχής όπου βρίσκεται το επίδικο με επακόλουθο τη μείωση της πελατείας του σε σημαντικό βαθμό όπως καταδεικνύουν οι ισολογισμοί της ενάγουσας ( βλ. προσκομιζόμενους ισολογισμούς σύμφωνα με τους οποίους για το έτος 2009 η ενάγουσα είχε κέρδη 47.630,14 ευρώ, για το 2010 22.483,27 ευρώ ενώ ο οκτάμηνος ισολογισμός χρήσης 2011 παρουσιάζει ζημίες 40.923,90 ευρώ ).
Περαιτέρω και όσον αφορά το ελεύθερο μίσθωμα του επίδικου μισθίου … η ενάγουσα προσκόμισε τα εξής συγκριτικά στοιχεία. Ο εναγόμενος δήμος εκμίσθωσε για το χρονικό διάστημα από 30-7- 2010 έως και 29-7-2015 έτερο κατάστημα- καφετέρια ιδιοκτησίας του που βρίσκεται και αυτό στην πλατεία …………, δίπλα στην οδό ……………, απέναντι από το ένδικο μίσθιο, με έκταση 206 τμ και υπαίθριο εκμεταλλεύσιμο χώρο 171,35 τμ έναντι μηνιαίου μισθώματος 39.700 ευρώ ( βλ. προσκομιζόμενο μισθωτήριο ). Το εν λόγω κατάστημα είχε εκμισθωθεί στον ίδιο μισθωτή για τη χρονική περίοδο από 1-7-2004 έως και 30-6-2009 έναντι μηνιαίου μισθώματος 64.500 ευρώ ( βλ προσκομιζόμενο μισθωτήριο ). Πρέπει να αναφερθεί ότι λόγω του ειδικού νομοθετικού καθεστώτος που διέπει την υπό κρίση μίσθωση δεν εφαρμόζονται στην υπό κρίση μίσθωση οι διατάξεις για τις εμπορικές μισθώσεις. Η επικαλούμενη από την ενάγουσα μίσθωση είναι ενδεικτική της μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων της περιοχής, διότι η μίσθωση έγινε σε αντίστοιχη χρονική περίοδο με το ένδικο μίσθιο, η εμπορική δραστηριότητα σε αμφότερα τα μίσθια είναι η ίδια, ενώ το προς σύγκριση μίσθιο έχει μεγαλύτερη έκταση από το ένδικο.
Περαιτέρω όπως προκύπτει από την με αριθμ. 17η συνεδρίαση της Οικονομικής επιτροπής του εναγόμενου, το εναγόμενο προτείνει προς το ΤΕΑΔΥ, εκμισθωτή ακινήτου που έχει μισθώσει ο δήμος να μειωθεί το καταβαλλόμενο εκ μέρους του Δήμου μίσθωμα για μίσθιο επί των οδών …….. και …… στο …… κατά 70%. ( βλ προσκομιζόμενη απόφαση ). Εκ των ανωτέρω προκύπτει, ότι οι μισθωτικές αξίες στην περιοχή του ……….. γνωρίζουν ραγδαία μείωση.
Προκύπτει επομένως ότι υπάρχει δυσαναλογία μεταξύ της παροχής (μισθώματος) που ανέρχεται ύστερα από την αναπροσαρμογή σε 30.900 ευρώ ευρώ/τμ και αντιπαροχής (μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου) που ανέρχεται σε 17.000 ώστε να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής η παροχή της ενάγουσας, κατά τρόπο που να προκαλεί το περί δικαίου αίσθημα και να προσκρούει στην αρχή της καλής πίστης και της συναλλακτικής εντιμότητας.
Ως εκ τούτου, επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο παραπάνω επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Κατόπιν τούτων, η υπό κρίση αγωγή θα πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως και κατ’ ουσία βάσιμη και, αφενός μεν να μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα από τις 30.900 ευρώ το μήνα στις 17.000 ευρώ, για το χρονικό διάστημα μετά την επίδοση της αγωγής (24-5-2011) ενώ για το μετά τις 25-5-2012 και μέχρι τη συμπλήρωση του χρόνου της μίσθωσης θα εξακολουθήσει να ισχύει η συμβατική ρύθμιση της ετήσιας αναπροσαρμογής (βλ. σχετ. Εφ. Πειρ.337/1995 Ελλ. Δικ. 36.1615, Εφ. Αθη. 3155/2001 ΕΔΠολ. 2004, 68 ) με διατήρηση βεβαίως του δικαιώματος των διαδίκων διαφορετικής ρύθμισης του ή να προσφύγουν στο Δικαστήριο για νέα αναπροσαρμογή ( βλ. σχετικά ΑΠ 857/91 Ελλ. Δικ. 33.831, Εφ. Πειραιά 337/1995 Ελλ. Δικ. 36/1615)Τέλος, λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας, πρέπει να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να καταβάλει μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας (αρθρ. 178 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα στο διατακτικό οριζόμενα..
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει κατ’ αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται εν μέρει την αγωγή.
Καθορίζει το μηνιαίο μίσθωμα για το αναφερόμενο στο σκεπτικό ακίνητο στο ποσό των δέκα εφτά χιλιάδων ( 17.000) ευρώ για το έτος από της επιδόσεως της αγωγής μετά την πάροδο του οποίου εξακολουθεί να ισχύει η συμβατική κατ’ έτος αναπροσαρμογής του 1-3-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης.
Καταδικάζει τον εναγόμενο στην καταβολή μέρους των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας, το ύψος των οποίων ορίζει στο ποσό των τετρακοσίων (400) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του στην Αθήνα στις 29 – 3 – 2012 χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ