Λόγω κληρονομίας ή λόγω αρχικής αγοράς από πολλά πρόσωπα ή ακόμα και λόγω χρησικτησίας, μπορεί κάποιος να έχει αποκτήσει ένα ακίνητο μόνο κατά ένα μερίδιο-ποσοστό και στο υπόλοιπο ποσοστό ή μερίδια να ανήκουν σε άλλα πρόσωπα. Αν διαφωνούν όμως οι συγκύριοι-συνιδιοκτήτες τί γίνεται;
Ο νόμος προβλέπει ότι υπάρχει λύση.
Η πιο ήπια λύση είναι η δικαστική απόφαση για την τύχη του ακινήτου ειδικά ως προς την εκμετάλλευσή του (π.χ. απόφαση για ενοικίαση ή για εκμετάλλευση απο κάποιον εκ των συνιδιοκτητών). Αν ούτε με αυτήν την λύση δεν επιλύονται οι συγκρούσεις και οι διαφωνίες των συνιδιοκτητών τότε υπάρχει η λύση της δικαστικής διανομής. Δηλαδή το δικαστήριο διατάσσει τον χωρισμό του ακινήτου και την λήψη από κάθε μέρος ενός τμήματος (π.χ. ο πρώτος όροφος στον Α, ο δεύτερος όροφος στον Β κλπ).
Αν ούτε και αυτό είναι η δυνατή λύση, τότε υπάρχει και πάλι η δικαστική διανομή δια πώλησης του ακινήτου και λήψης από τον κάθε συνδικαιούχο του τμήματος από το τίμημα πώλησης.
Η διάταξη του άρθρου 1113 ΑΚ ορίζει ότι, αν η κυριότητα ενός πράγματος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ’ ιδανικά μέρη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία.
Σύμφωνα με το άρθρο 795 παρ. 1 ΑΚ: «Κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα να απαιτήσει οποτεδήποτε τη λύση της κοινωνίας, εφόσον το δικαίωμα αυτό δεν αποκλείεται από δικαιοπραξία ή από τον προορισμό του κοινού πράγματος για κάποιο διαρκή σκοπό.»
Η διάταξη του άρθρου 1113 ΑΚ ορίζει ότι, αν η κυριότητα ενός πράγματος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ’ ιδανικά μέρη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία.
Σύμφωνα με το άρθρο 798 ΑΚ: «Η λύση της κοινωνίας επέρχεται με διανομή» και περαιτέρω στο άρθρο 799 ΑΚ αναγράφεται: «Αν δε συμφωνούν για τη διανομή όλοι οι κοινωνοί, κάθε κοινωνός μπορεί να απαιτήσει δικαστική διανομή κατά τις διατάξεις της πολιτικής δικονομίας».
Η διάταξη του άρθρου 484 παρ. 1 ΚΠολΔ αναφέρει: «Αν η κατά τα άρθρα 480 και 480Α διανομή είναι ανέφικτη ή ασύμφορη, το δικαστήριο διατάζει την πώληση με πλειστηριασμό».
Από τη διάταξη του άρθρου 1113 του ΑΚ, κατά την οποία, αν η κυριότητα του πράγματος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ’ ιδανικά μέρη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία, προκύπτει ότι σε περίπτωση που ένας από τους κοινωνούς κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος, οι υπόλοιποι κοινωνοί, ασχέτως του αν είχαν προβάλει ή όχι αξιώσεις για σύγχρηση του πράγματος, δικαιούνται να απαιτήσουν από τον κοινωνό που χρησιμοποίησε αποκλειστικώς το κοινό πράγμα να τους αποδώσει την (κατ’ άρθρα 785, 786, 787, 792 παρ. 2 ΑΚ) ωφέλεια, την οποία αποκόμισε από την αποκλειστική χρήση και αναλογεί στη μερίδα τους, είναι δε αυτή (ωφέλεια αποδοτέα σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης κοινού πράγματος), αν πρόκειται για αστικό ακίνητο, ισοδύναμη με τη μισθωτική αξία που είχαν κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσης του κοινού οι μερίδες των κοινωνών που δεν έκαναν χρήση αυτού.
Η εν λόγω (προσπορισθείσα και αποδοτέα) ωφέλεια δεν αποτελεί μίσθωμα, αλλά νόμιμη οφειλή που απορρέει από τις προαναφερθείσες διατάξεις (ΑΠ 1465/2006 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 6386/2009 ΕλλΔνη 2010. 554, ΕφΑθ 134/2008 ΕλλΔνη 2008. 893). Η αποζημίωση αυτή, για να εκτιμηθεί, λαμβάνονται υπόψη οι μισθωτικές συνθήκες της περιοχής, όπου βρίσκεται το κοινό ακίνητο σε συνδυασμό προς τη θέση και την κατάσταση αυτού, εφ’ όσον πρόκειται για οικοδόμημα (ΕφΘεσ 929/2007 Αρμ 2008. 690).
Συνεπώς, εν όψει και των άρθρων 111 παρ. 2, 118 περ. 4 και 216 παρ. 1 του ΚΠολΔ, για να είναι ορισμένη η αγωγή του κοινωνού, με την οποία αυτός αξιώνει από το συγκοινωνό, που έκανε αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος, αποζημίωση για ορισμένο χρόνο, αρκεί να προσδιορίζεται σ’ αυτή το κοινό αντικείμενο και το μερίδιο σ’ αυτό του ενάγοντος, ότι ο εναγόμενος συγκοινωνός έκανε αποκλειστική χρήση αυτού, τα ωφελήματα που ο τελευταίος απεκόμισε από την αποκλειστική χρήση του και η ανάλογη μερίδα του ενάγοντος επί του οφέλους τούτου, το οποίο, επί αστικού ακινήτου, αντιστοιχεί στη μισθωτική αξία του πράγματος.
Αλλο στοιχείο, και μάλιστα αναφορά στη σχετική αγωγή συγκριτικών στοιχείων για την εξεύρεση της μισθωτικής αξίας του κοινού αστικού ακινήτου, δεν απαιτείται, αφού η εν λόγω αξία θα προκύψει από τις αποδείξεις (ΕφΑθ 6881/2008 ΕΦΑΔ 2010. 295, ΠΠρΘεσ 12172/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Η δικηγορική μας εταιρεία έχει χειριστεί υποθέσεις τέτοιας φύσης, όμως η
απλή ανάγνωση του παρόντος δεν παρέχει πλήρη ενημέρωση, η οποία παρέχεται από τους δικηγόρους της εταιρείας μας.