Ι. Έχω ένα χωράφι στο χωριό/στο νησί μπορώ να χτίσω;
1. Η Ελλάδα, ως μία γεωργική χώρα, έχει αφήσει σε αρκετούς από εμάς ως κληρονομιά αγροτεμάχια εγκατεσπαρμένα σε όλη την επικράτεια, τα οποία οι πρόγονοί μας χρησιμοποιούσαν ως καλλιεργήσιμους αγρούς. Από τότε, βεβαία, που η κύρια πηγή πλούτου της Ελλάδας ήταν η γεωργία έχουν παρέλθει αρκετά χρόνια για να φτάσουμε στην σημερινή εποχή, κατά την οποία ο τουρισμός κινεί τα νήματα της οικονομίας. Κατ’ αυτόν τον τρόπο τα αγροτεμάχια/γήπεδα εκλήθησαν να εξυπηρετήσουν άλλους σκοπούς, διαφορετικούς από την γεωργική χρήση, την οποία εξυπηρετούσαν έως τότε. Ο νέος προσανατολισμός είναι, πλέον ο σκοπός ανοικοδομήσεως των, ώστε τα ακίνητα, τα οποία θα ανεγείρονται επί αυτών, να εξυπηρετήσουν είτε ίδιες ανάγκες (ιδιοκατοίκηση) είτε, ιδίως σε νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές, την εμπορική εκμετάλλευσή των.
2. Στην περίπτωση, κατά την οποία η ακίνητη περιουσία (οικόπεδο) κείται σε περιοχή εντός σχεδίου πόλης, τότε τα πράγματα είναι κατά κάποιο τρόπο απλά, καθόσον για την ανοικοδόμηση αυτής προβλέπονται όροι και περιορισμοί δόμησης στο ίδιο το σχέδιο πόλης. Στην περίπτωση όμως κατά τη οποία η ακίνητη περιουσία βρίσκεται σε περιοχή εν γένει εκτός σχεδίου, τότε ανακύπτουν προβλήματα, καθώς σε κάθε μία ξεχωριστή περίπτωση απαιτείται να διερευνάται η συνδρομή ή μη των προϋποθέσεων της εκτός σχεδίου δόμησης. Τούτο διότι σε περιοχές εκτός σχεδίου ο κατά προορισμός χρήση των γεωτεμαχίων είναι η γεωργική χρήση, ενώ κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται η ανοικοδόμηση υπό αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις. Ειδικά:
ΙΙ. Εκτός Σχεδίου Δόμηση έως τον ν. 3212/2003
1. Έως το 2003, το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης ρυθμιζόταν αρχικώς από το Π.Δ του 1978 και έπειτα επί τη βάσει των διατάξεων του Π.Δ. 1985. Σύμφωνα με τις εν λόγω διατάξεις στις εκτός σχεδίου περιοχές η κατά κανόνα δόμηση επιτρεπόταν, υπό τη μία και μοναδική προϋπόθεση, αυτή του ελαχίστου εμβαδού των 4.000 τ.μ.
2. Ειδικά με τη διάταξη του άρ. 1 του από 1985 Π.Δ (ΦΕΚ Δ΄ 270/1985) οριζόταν ότι «Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, κωμών και οικισμών ή εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών των στερουμένων ρυμοτομικού σχεδίου, που καθορίστηκαν με το από 6.10.1978 π.δ/γμα (ΦΕΚ 538/Δ) ως ισχύει τροποποιούνται ως εξής: 1.α) Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000 μ2». Κατ’ αυτόν τον τρόπο όποιος κατείχε αγροτεμάχιο σε περιοχή εκτός σχεδίου με εμβαδό τεσσάρων (4) στρεμμάτων και άνω, καθίστατο τυχερός, καθόσον οικοδομούσε! Ρυθμίζονταν με αυτόν τον τρόπο οι όροι και προϋποθέσεις δόμησης στα μη παρόδια ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές. Περαιτέρω με τις επόμενες παραγράφους το ίδιο άρθρο ρύθμιζε τους όρους και τις προϋποθέσεις δόμησης και των παρόδιων γηπέδων. Έτσι καθιερωνόταν ευθεία διάκριση στον νόμο σχετικά με τους όρους δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές ανάμεσα στους παρόδιους και μη παρόδιους ιδιοκτήτες.
ΙΙΙ. Η Εκτός Σχεδίου Δόμηση μετά τον ν. 3212/2003
1. Τούτη η δυνατότητα της ανοικοδομήσεως των μεγάλων (μη παρόδιων) αγροτεμαχίων (τέσσερα στρέμματα και άνω) εφαρμοζόταν έως το 2003, οπότε και εξεδόθη ο νόμος 3212/31.12.2003 με την διάταξη του άρ. 10 του οποίου ορίζεται ότι: «οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, κωμών και οικισμών ή εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών των στερουμένων ρυμοτομικού σχεδίου, που καθορίστηκαν με το από 6.10.1978 π.δ/γμα (ΦΕΚ 538/Δ) ως ισχύει τροποποιούνται ως εξής: 1«α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα. […]», ενώ με τη διάταξη του άρ. 23 παρ. 3 του ιδίου ως άνω νόμου ρητώς ορίστηκε ότι: “Η περίπτωση α` της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5. 1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού (….)».
2. Από τις άνω διατάξεις, με σαφήνεια προκύπτει ότι ο νομοθέτης κατά το έτος 2003 μετασχημάτισε την βούλησή του και αποφάσισε ότι στην εκτός σχεδίου δόμηση το «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο αποτελούσε condition sine qua non για την δόμηση ακόμη και των γηπέδων από τέσσερα στρέμματα (4) και άνω. Τούτου δοθέντος από το 2003 για την εκτός σχεδίου δόμηση καταργήθηκε η διάκριση αναμεσά σε «παρόδια» και «μη παρόδια ακίνητα», καθώς ο νόμος απαιτεί πλέον σε κάθε περίπτωση για την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του αγροτεμαχίου το «πρόσωπο» αυτού σε κοινόχρηστο δρόμο.
3. Όμως ο νομοθέτης για να διασφαλίσει ήδη διαμορφωμένα δικαιώματα ενέταξε στον νόμο του 2003 τη διάταξη του άρ. 23 παρ. 3, όπως αυτή αναφέρεται ανωτέρω. Με αυτήν την διάταξη εισάγεται εξαίρεση από τον κανόνα της υποχρεωτικότητας του «προσώπου» σε κοινόχρηστο δρόμο, στην περίπτωση κατά την οποία τα γήπεδα των τεσσάρων (4) στρεμμάτων και άνω υφίσταντο ήδη κατά την ημ/νία δημοσίευσής του του ν. 3212/2003. Άλλως ειπείν γήπεδα εκτάσεως εμβαδού τεσσάρων (4) στρεμμάτων και άνω ήδη δημιουργημένα ή υφιστάμενα κατά την 31.12.2003 εξακολουθούν να οικοδομούνται επί τη βάσει της αρχικής διατάξεως του άρ. 1 του από 1985 Π.Δ/τος, ήτοι αρκεί αυτά να διαθέτουν το απαιτούμενο εμβαδόν, χωρίς η προϋπόθεση του «προσώπου» σε κοινόχρηστο δρόμο να αποτελεί υποχρεωτικό όρο της οικοδομησιμότητας αυτών.
4. Κατ’ αυτόν τον τρόπο οι Υπηρεσίες Δόμησης σε όλη την χώρα εξέδιδαν τις απαιτούμενες άδειες δόμησης για ακίνητα στην εκτός σχεδίου περιοχή της ελληνικής επικράτειας, χωρίς να εξετάζουν τον όρο του «προσώπου» σε δρόμο, εφόσον οι ιδιοκτήτες αποδείκνυαν κτήση γηπέδου τεσσάρων (4) στρεμμάτων ήδη διαμορφωμένου ως τέτοιου πριν από το 2003.
IV. Η νέα τάξη πραγμάτων κατόπιν της νομολογίας της Ολομελείας του Συμβουλίου
1. Αίφνης ενέσκηψε, ως κεραυνός εν αιθρία, μία απόφαση της Ολομελείας του ΣτΕ, κατά την οποία η διάταξη του άρ. 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 δεν εισάγει για πρώτη φορά τον περιορισμό του προσώπου στα γήπεδα που θα δημιουργηθούν μετά την 31.12.2003, αλλά ο εν λόγω περιορισμός υπήρχε πάντοτε ακόμη και για τα μεγάλα γήπεδα των τεσσάρων στρεμμάτων. Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με την άνω απόφαση, με την διάταξη του άρ 1παρ. 1 περίπτωση (α’) του από 1985 Π.Δ/τος εξαγγέλλεται απλώς ο κανόνας κατά τον οποίο το ελάχιστο εμβαδόν για την δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι τα τέσσερα (4) στρέμματα. Σύμφωνα με την άνω κρίση του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου η εν λόγω διάταξη αναφέρεται, αυτονοήτως, σε γήπεδα έχοντα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, άλλα δεν έχει αυτοτέλεια, αφού δεν ορίζει λοιπές προϋποθέσεις δόμησης, εξειδικεύεται δε στην αμέσως επόμενη διάταξη της περιπτώσεως (β’) , στην οποία καθορίζονται λεπτομερώς οι προϋποθέσεις της κατά τον κανόνα δόμησης εκτός σχεδίου και με την οποία εφαρμόζεται συνδυασμένα.
2. Έτσι, κατά την νομολογία, ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων της διατάξεως του άρ 1παρ. 1 περίπτωση (α’) του από 1985 Π.Δ/τος, με το άρθρο 10 παράγρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α`, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου τα 25 μ. Κατά την απόφαση η μεταβατική διάταξη του άρ. 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003 πάντως δεν θεσπίζει το πρώτον ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι, την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παράγρ. 1 περίπτ. α` του π.δ. της 24-31.5.1985. Επομένως, κατά την νομολογία, τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν ακόμη και πριν από την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παράγρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παράγρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο), όπως αυτός ο χώρος εξειδικεύεται στην περίπτωση β΄ της ιδίας ως άνω διατάξεως, η οποία δρα συμπληρωματικά της πρώτης.
3. Τούτων δοθέντων το Ανώτατο Ακυρωτικό αποκρυσταλλώνοντας πλέον την πάγια νομολογία του σε μία απόφαση της Ολομελείας και χωρίς να κρίνει περί της τυχόν αντισυνταγματικότητας της διατάξεως της περ. α’ της παρ. 1 του άρ. 1 του από 1985 Π.Δ/τος προβαίνει σε μία διασταλτική ερμηνεία αυτού θέτοντας μία ακόμη προϋπόθεση οικοδομησιμοτητας (ήτοι το «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο), όταν ο ίδιος ο νομοθέτης είχε αποφασίσει να σιωπήσει επί αυτού. Περαιτέρω δε με μεταγενέστερη νομολογία του το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο διευκρίνισε ότι «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο σημαίνει «πρόσωπο» σε δρόμο νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από την ιδιωτική βούληση.
V. Το «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο – Έννοια του κοινοχρήστου δρόμου (κατά την νομολογία) ως προϋπόθεση της οικοδομησιμότητας
1. Πολλοί ιδιοκτήτες γηπέδων κειμένων εκτός σχεδίου, τα οποία δεν πληρούσαν το εμβαδόν των τεσσάρων (4) στρεμμάτων ώστε κατά τον νομοθέτη του από 1985 Π.Δ/τος να είναι ούτως ή άλλως οικοδομήσιμα, διερευνούσαν την δυνατότητα ένταξης αυτών σε μία εκ των λοιπών προϋποθέσεων κατά παρέκκλιση οικδομησιμότητας της παρ. 2 του άρ. 1 του εν λόγω Π.Δ/τος. Όλες οι περιπτώσεις της κατά παρέκκλιση οικομησιμότητας του άνω Π.Δ/τος προϋπέθεταν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Με άλλα λόγια, ο νομοθέτης χορηγούσε αρτιότητα και οικδοδομησιμότητα σε γήπεδα, τα οποία, καίτοι είχαν μικρότερο από τέσσερα στερέματα εμβαδόν, εντούτοις διέθεταν ένα ελάχιστο «πρόσωπο» σε δρόμο. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, προϊόντος του χρόνου και υπό την ρευστή έννοια «του κοινοχρήστου δρόμου» δημιουργήθηκαν φαινόμενα όπως i. η ιδιωτική βούληση να δημιουργεί δρόμους (δουλείες οδού) ώστε να καλύπτεται η έννοια του προσώπου, ii. αγροτικοί δρόμοι να αποτελούν το θεμέλιο εκδόσεως οικοδομικών αδειών ως κοινόχρηστοι δρόμοι, iii. κοινοτικοί και δημοτικοί δρόμοι να ονομάζονται ως τέτοιοι με αντίστοιχες διοικητικές πράξεις, με σκοπό, βεβαία αυτές να αποτελέσουν το έρεισμα εκδόσεως οικοδομικών αδειών για την υλοποίηση της εκτός σχεδίου δόμησης.
2. Τούτα τα φαινόμενα – με πλειάδα αποφάσεων του ΣτΕ -εξαφανίστηκαν καθώς κρίθηκε ότι: «Παγίως, κατά την έννοια των ανωτέρω περιοριστικών της δόμησης διατάξεων, οι οποίες αποβλέπουν, πρωτίστως, στην διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποφυγή καταστρατήγησης πάγιων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως, η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις ως άνω περιοχές δόμηση τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση. Υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν δυνατή η δόμηση γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη ακόμη και εκείνων που ισχύουν για τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, τα οποία δομούνται μόνο εφ’ όσον διαθέτουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο με κοινόχρηστο χώρο (ΣΕ 176/2023 ΣΕ 2606, 3848, 3849/2005, 3504/2010, 1671/2014, 4046/2015 7μ., 2329/2012 κ.ά., πρβλ. 2521/2000 7μ., 4525/2009). Ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις των π.δ/των της 16.7-1.8.2001 και της 24-31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.). Αντίθετη εκδοχή θα οδηγούσε στην κατάτμηση μεγαλύτερων εκτάσεων σε πολλές μικρότερες, κάθε μια από τις οποίες θα είχε το απαιτούμενο για δόμηση εμβαδόν, στην ανέγερση οικοδομών στα περισσότερα γήπεδα και στη δημιουργία, χωρίς ειδικό σχεδιασμό, σχετική μελέτη και τήρηση των τεχνικών προδιαγραφών κατασκευής οδών, ιδιωτικού οδικού δικτύου βάσει αποκλειστικά της βούλησης των ιδιοκτητών των συγκεκριμένων γηπέδων, είτε με την παραχώρηση τμημάτων των γηπέδων προς δημιουργία ιδιωτικών οδών, είτε με την σύσταση δουλειών διόδου προκειμένου να εξασφαλισθεί η πρόσβαση σε υφιστάμενες κοινόχρηστες οδούς των γηπέδων που στερούνται προσώπου σε αυτές, και τελικά στην αποκρουόμενη από το Σύνταγμα και το νόμο δημιουργία σε εκτός σχεδίου περιοχές οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό.»
3. Περαιτέρω δε κρίθηκε ότι η έκδοση διοικητικής πράξεως αναγνώρισης οδού συνιστά άσκηση αρμοδιότητας πολεοδομικού σχεδιασμού, η οποία δεν έχει εντοπισμένο χαρακτήρα, επομένως πρέπει να επιχειρείται με προεδρικό διάταγμα. Ως εκ τούτου πράξεις Ο.Τ.Α. χαρακτηρισμού οδού ως δημοτικής, κοινοτικής κ.ο.κ. δεν εξασφαλίζουν το πολυπόθητο «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο, καθόσον είναι παρανόμως εκδοθεισόμενες και κατ’ επέκταση παράνομη καθίσταται και η οικοδομική άδεια, η οποία εκδίδεται βάσει αυτών. Το οδικό δίκτυο ενός οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης δεν αποτελεί τοπική του υπόθεση, εφόσον συνάπτεται τόσο με το υπόλοιπο δίκτυο της χώρας, όσο και με την προστασία των γεωσυστημάτων του φυσικού χώρου, τα οποία αποτελούν στοιχείο της εθνικής φυσικής κληρονομιάς. Αποκλείονται οι αποσπασματικές και απρογραμμάτιστες πράξεις διαχείρισης του οδικού δικτύου, όπως η διάνοιξη, διαπλάτυνση και κατάργηση οδών βάσει εντετοπισμένων εκτιμήσεων, με γνώμονα την εξυπηρέτηση τοπικής ανάγκης χωρίς υπολογισμό των ευρύτερων επιπτώσεων που αυτές ενδέχεται να έχουν.
4. Έτσι καίτοι οι διατάξεις του π.δ. τη 24-31.5.1985 (αλλά και του ν. 3155/1955) θεσπίζουν ειδική διαδικασία για την κήρυξη και τον καθορισμό των εθνικών και επαρχιακών οδών, εντούτοις δεν προβλέπουν διαδικασία “χαρακτηρισμού” οδών ως δημοτικών ή κοινοτικών.. Ενόψει τούτων είχε γίνει δεκτό ότι η ύπαρξη δημοτικής ή κοινοτικής οδού είναι ζήτημα πραγματικό, το οποίο κρίνεται παρεμπιπτόντως από την αρμόδια για την έκδοση οικοδομικής άδειας πολεοδομική υπηρεσία, επιφυλασσομένου του δικαιώματος των ιδιοκτητών των ακινήτων, οι οποίοι θίγονται από την σχετική κρίση, να προσφύγουν στα πολιτικά δικαστήρια προς προστασία των δικαιωμάτων τους. Όμως, δεδομένου ότι α) εκ του Συντάγματος προκύπτει, υποχρέωση συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου, ο οποίος πρέπει να εξειδικεύεται μέχρι το επίπεδο δήμου ή κοινότητας και β) η αναγνώριση, κατάργηση κλπ. δημοτικής ή κοινοτικής οδού έχει σοβαρές συνέπειες, μεταξύ άλλων, ως προς τη δόμηση των παρόδιων ακινήτων και την πολεοδομική και χωροταξική διαρρύθμιση της περιοχής, η επίλυση του ζητήματος της ύπαρξης ή μη δημοτικής ή κοινοτικής οδού δεν μπορεί να επιλύεται κατά περίπτωση, επ’ ευκαιρία συγκεκριμένης υπόθεσης, με κίνδυνο έκδοσης αποσπασματικών και αντιφατικών αποφάσεων, αλλά πρέπει να τέμνεται εγκύρως με την έκδοση πολιτειακής πράξης ανεξαρτήτως του χαρακτήρα της οδού. Ειδικότερα, η εν λόγω ρύθμιση, δεδομένου ότι συνιστά άσκηση αρμοδιότητας πολεοδομικού σχεδιασμού που δεν έχει εντοπισμένο χαρακτήρα (ΣτΕ 1671, 2790/2014), μπορεί να ενεργείται το πρώτον α) είτε με π.δ. καθορισμού του οδικού δικτύου επιπέδου τουλάχιστον Ο.Τ.Α., κατ’ αναλογία των ισχυόντων επί αναγνωρίσεως εθνικών επαρχιακών οδών (βλ. άρθρα 2 παρ. 3 και 3 παρ. 2 του ν. 3155/1955, αντιστοίχως), εν συνεχεία δε προκειμένου περί εντετοπισμένων ρυθμίσεων, με πράξη του αρμόδιου για τον πολεοδομικό σχεδιασμό οργάνου, πλην αν πρόκειται περί προστατευόμενων περιοχών, οπότε απαιτείται π.δ. κατά τα εκτεθέντα, είτε β) με την ενσωμάτωσή της σε ευρύτερο σχεδιασμό, θεσπιζόμενο με πράξη του αρμόδιου κρατικού οργάνου (πρβλ. ΣτΕ 878/2012). Πάντως, μέχρι την κατά τα ανωτέρω ολοκλήρωση του συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου, η οποία πρέπει να λάβει χώρα εντός ευλόγου χρόνου, είναι ανεκτή η κατά περίπτωση αναγνώριση δημοτικών κλπ. οδών με πράξη του κατά περίπτωση αρμόδιου οργάνου πολεοδομικού σχεδιασμού, κατά τις διακρίσεις του ν. 2831/2000 και σύμφωνα με τα κριθέντα με την απόφαση 3661/2005 Ολομ. του Δικαστηρίου. Τέλος, κατά το αυτό μεταβατικό διάστημα, ειδικές αρμοδιότητες εξακολουθούν να ασκούνται κατά τα προβλεπόμενα στις οικείες διατάξεις, όπως λ.χ. η αρμοδιότητα αναγνώρισης δημοτικής ή κοινοτικής οδού κατ’ άρθρο 162 παρ. 1 του ΚΒΠΝ (1 του π. δ/τος της 24-31.5.1985), ασκούμενη με την έκδοση πράξης του, κατά τις αμέσως ανωτέρω διακρίσεις, αρμόδιου κατά περίπτωση κρατικού οργάνου, ανάλογα με το αντικείμενο και το εύρος εφαρμογής της, καθώς και η αρμοδιότητα του άρθρου 20 του ν. δ/τος της 17.7.1923, η οποία ασκείται με πράξη του αρμόδιου Υπουργού (ΣτΕ 665/2018 7μ.).
5. Από τα άνω, λοιπόν, προκύπτει ότι νομίμως υφιστάμενος δρόμος που εξασφαλίζει την οικοδομησιμότητα του γεωτεμαχίου στην εκτός σχεδίου είναι: είτε α) αυτός που εμπίπτει σε καθορισμένο δυνάμει ειδικού π.δ. οδικό δίκτυο είτε β) αυτός που έχει ενσωματωθεί στον ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό και έως ότου ολοκληρωθεί αυτός γ) αυτός που έχει αναγνωρισθεί με πράξη του οργάνου που είναι αρμόδιο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό (όπως τα όργανα αυτά καθορίζονται δυνάμει των διατάξεων του ν. 2831/2000 κατά τα κριθέντα της με αριθμό 3661/2005 Ολ ΣτΕ). Αναφορικά δε με τους αγροτικούς δρόμους παγίως έχει κριθεί ότι αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία δρόμων και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, ΣτΕ 4046/2015 7μ., σκ, 28, πλην όσον αφορά ορισμένα ειδικά κτίρια, βλ. άρθρο 1 παρ. 1 περ. α΄ του π. δ/τος της 24-31.5.1985, όπως ισχύει). Η μόνη εξαίρεση που δέχεται από τον άνω κανόνα το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο είναι ότι μέχρι την ολοκλήρωση του συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου, είναι ανεκτή η κατά περίπτωση αναγνώριση δημοτικών κλπ. οδών με πράξη του κατά περίπτωση αρμόδιου οργάνου πολεοδομικού σχεδιασμού, κατά τις διακρίσεις του ν. 2831/2000 και σύμφωνα με τα κριθέντα με την απόφαση 3661/2005 Ολομ. του Δικαστηρίου.
6. Έτσι λοιπόν, από τη συνολική επισκόπηση της νομολογίας, προκύπτει ότι για τα εκτός σχεδίου γήπεδα προϋπόθεση της οικοδομησιμότητας αυτών αποτελεί όχι μόνο το «πρόσωπο» αυτών σε κοινόχρηστο δρόμο, αλλά επιπλέον ο εν λόγω κοινόχρηστος δρόμος να είναι νόμιμως υφιστάμενος, κατά τα άνω προλεχθέντα. Σε διαφορετική περίπτωση η άδεια δομήσεως είναι ακυρωτέα καθόσον δεν πληροί τους όρους και προϋποθέσεις του από 1985 Π.Δ/τος, όπως αυτό έχει ερμηνευτεί και συμπληρωθεί δυνάμει της άνω νομολογίας.
VI. Η προωθούμενη ρύθμιση του νομοθέτη για την «τακτοποίηση» της εκτός σχεδίου δόμησης
Κατ’ αυτόν τον τρόπο το Δικαστήριο ωθεί τον νομοθέτη να λάβει μέτρα για να οριοθετήσει την οικοδομησιμότητα στα γήπεδα που κείνται εκτός σχεδίου, με σκοπό τον περιορισμό αυτής ακόμη και για οικιστική χρήση ώστε να ενισχυθεί η «αρχή της συμπαγούς πόλης», προς αποφυγή άναρχων δομήσεων.
Ο νομοθέτης ακόμη δεν έχει προβεί σε ρύθμιση με την καθυστέρηση αυτή να δημιουργεί σύγχυση τόσο στους διοικουμένους όσο και στην ίδια τη Δημόσια Διοίκηση, η οποία σε άλλες περιπτώσεις να μην εκδίδει οικοδομική άδεια λόγω της διαμορφωμένης νομολογίας του ΣτΕμ ενώ σε άλλες περιπτώσεις να προβαίνει σε έκδοση οικοδομικής άδειας εφαρμόζοντας την διάταξη του άρ. 1 παρ.1 του από 1985 Π/Δ/τος (ήτοι μόνον με την προϋπόθεση των τεσσάρων στρεμμάτων),με τα όργανα των εκάστοτε Υπηρεσιών Δόμησης να αναφέρουν ότι η νομολογία του ΣτΕ αφορά τους διαδίκους που μετείχαν στην δίκη, ότι εξάλλου η νομολογία δεν είναι νόμος του Κράτους και ότι εν τέλει θα εξακολουθούν να εφαρμόζουν την αποκλειστική προϋπόθεση των 4 στρ, καθώς δεν έχουν λάβει έστω κάποια εγκύκλιο από το αρμόδιο Υπουργείο, η οποία θα τους καθοδηγεί με διαφορετικό τόπο.
Από τη άλλη πλευρά ο νομοθέτης προωθεί μία μεταβατική ρύθμιση έως ότου ρυθμίσει συνολικά το εν λόγω ζήτημα κατά την οποία θα εκδίδεται οικοδομικά άδεια με την προϋπόθεση: Τα οικόπεδα να έχουν δημιουργηθεί από την 31η.05.1985 μέχρι και την 31η.12.2003 (τότε θεσπίστηκαν οι περιορισμοί της ελάχιστης αρτιότητας και του «προσώπου» αντίστοιχα) και να έχουν «πρόσωπο» ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977 και συνδέεται με διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών. Περαιτέρω δε ο νομοθέτης με την εν λόγω μεταβατική ρύθμιση προέβλεπε ότι: Δεν απαιτείται η τήρηση των παραπάνω προϋποθέσεων για τη δόμηση σε οικόπεδα που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή και αναθεωρήσεις αυτών καθώς και η τήρηση της προϋπόθεσης του πλάτους της οδού για τη δόμηση γηπέδων που δημιουργήθηκαν από την 31η.05.1985 μέχρι και την 31η.12.2003 και απετέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία την τελευταία πενταετία και στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Τούτη όμως η μεταβατική ρύθμιση ουδέποτε – μέχρι τώρα – κατέστη νόμος του Κράτους με συνέπεια η εκτός σχεδίου δόμηση να καθίσταται ζήτημα ιδιωτικό, άμεσα συναπτόμενο με τις διαμορφωμένες τυχόν σχέσεις ανάμεσα στον διοικούμενο και το όργανο της Υπηρεσίας δόμησης, καθώς η πραγματικότητα καλύπτει το κενό του νόμου.
